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      全行業生意萎縮,頭部房產中介裁員閉店

      發布于2021-10-29 分類:國內新聞 來源:第一財經 編輯:盛穎斐 閱讀(162)

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      短短幾個月時間,已經有近十人,從劉飛的微信同事群中默默退出。這些人去了什么地方,劉飛沒過問。每天早上九點,他還是會準時坐在門店,即便少有人來光顧。


      作為北京的一名房產中介,劉飛入行僅半年,便感受到了濃濃的寒意?!爱敵蹀D行時,以為房產中介很賺錢,賣一套房就能拿十萬?,F在發現,根本沒那么簡單,二手房真的難賣?!?/p>


      樓市下行期,行業低溫以風卷殘云之勢,橫掃了整個中介群體。劉飛的感受并非個例,近期,多家中介品牌陷入閉店、裁員風波,頭部選手貝殼也未能幸免。從上海,到杭州、成都、廈門等多個城市,貝殼的裁員行動悄然進行,行業被低氣壓所籠罩。


      房產中介靠樓市吃飯,但今年九月份,全國商品房銷售面積同比下降15.6%,為近7年來最大,甚至冷于14年市場下行期。二手房方面,市場更是跌入“冰點”,北京成交面積同比跌27.94%,上海和深圳同比分別下滑62.16%和78.33%。


      “蛋糕”正以肉眼可見的速度縮小,但入局的人卻越來越多。除了中原、我愛我家等傳統中介品牌、貝殼安居客等信息平臺,各路互聯網巨頭也摩拳擦掌,有“下?!睋屖持?。此外,杭州、上海等地相繼推出官方平臺,數次激起“去中介化”的風浪。


      隨樓市野蠻生長二十年的房產中介,正來到十字路口,誰會先一步出局呢?


      連續四個月沒“進賬”


      樓市風暴襲來,最先受到沖擊的,是那些勢單力薄的中小房產經紀品牌。


      “下半年以來,市場成交不好,我們好幾個區進行了門店整合,僅昌平區就關了好幾家?!笔履┑谋本├滹L蕭瑟,張力作為某房產經紀品牌的區域總監,每天心情頗為沉重。


      去年疫情緩和后,北京樓市迎來了一波升溫,加上今年上半年學區房的催化,市場形勢看似暖意融融。張力所在的公司趁勢擴張,從豐臺區一路開到大興區、海淀區、房山區。他們不愿放棄自主權,沒接入貝殼系統,想靠較低的傭金率大干一番。


      沒成想,樓市的變化速度像一陣風,經歷幾波學區房亂象整治后,北京二手房市場明顯退燒了。今年三季度以來,銀行放款難的現象在全國各地出現,北京也不例外,雖不像華東、華南等地那般劇烈變動,但銀行額度緊張、購房者排隊的現象持續存在。


      張力明顯感覺到,雖然有來看二手房的人,但成交量明顯下降。新房方面,前兩個月還有開發商來合作,借助渠道賣房子,但最近這部分來源也變得不穩定了?!坝械拈_發商還會給兩個點左右的傭金,一些房企想節省費用,縮減了渠道方面的開支?!?/p>


      市場整體遇冷,中介門店的成交量首當其沖?!肮驹诓接袀€店,持續三四個月沒有業績,一直賠錢就關了?!睆埩ΨQ,這些被整合的門店,多數人員培訓不到位,在激烈的市場競爭中敗下陣來。而一些中型門店,一年運維成本便近百萬,收支也較為緊張。


      與門店倒閉同時存在的,還有經紀人的大量流失。據劉飛觀察,身邊有同事好幾個月沒成交,業績慘淡,堅持不住就主動離職了?!拔覀兦叭齻€月有5000元底薪,還可以支撐生活,以后便只靠成交的提成。連續數月顆粒無收,離開也是正?,F象?!?/p>


      這些中小經紀品牌的處境,某種程度上也是市場競爭使然。


      當下,貝殼平臺上囊括了鏈家、以及大量腰部品牌,而那些單打獨斗的小公司,雖能在市場上分一杯羹,但無論硬件還是軟件,都不太占優勢。劉飛稱,公司沒有對外展示的房源網站,只有內網供員工使用,在線上化成為趨勢的今天,這無形中喪失了很多客源。


      相較于頭部房產經紀品牌,中小型公司在人員及管理上也不盡規范,加速了其被市場淘汰的進程?!白罱x職的同事,除了業績不好主動離開的,還有因違規操作被公司開除的,比如走私單。這些記錄會上傳到經紀人信息卡,相當于給自己斷了‘后路’?!?/p>


      大魚小魚都“缺糧”


      如果說,優勝劣汰是市場的正?,F象,但當下整個中介行業都在“大撤退”。


      最新被曝出調整架構的是老牌中介中原地產。據悉,近期中原地產內部下發文件稱,受市場持續低迷,為了保留核心資源度過寒冬,集團決定調整內地業務規模與架構,所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮,目標在第四季度達到收支平衡。


      有上海業內人士稱,上海中原確實在關停部分門店。除此之外,合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波等中原多家分公司,同樣在削減經營規模,準備“過冬”。


      與中原同在“風暴眼”的,還有房產經紀頭部平臺貝殼。在某職業社交平臺上,關于貝殼裁員的消息此起彼伏,從廣州、武漢、深圳、上海,到杭州、成都、廈門等多個城市,許多貝殼員工曝出自身經歷,一些人稱“屬于低績效的法定賠償額度內優化”。


      在回應上海裁員風波時,貝殼方面表示,“今年以來,行業環境發生較大變化,公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整。對于此次調整涉及到的員工,將嚴格遵守國家勞動法等相關法律法規進行妥善安排,同時為其優先提供內部轉崗機會。 ”


      除此之外,之前有房企不甘心“受制于”渠道,打造出自有房產經紀品牌,現在似乎也碰到了“硬骨頭”。譬如,被龍湖集團寄予厚望的“鵝塘”,成立一年來大肆擴張,但其在包括重慶、武漢、長沙等多個城市,開始進行戰略收縮、關店轉讓。


      種種跡象顯示出,當中介行業遭遇樓市調整期,正在進行一場大洗牌。


      深圳市房地產中介協會在7月底開展過一項調查,結果顯示,一些大型房地產中介機構美聯、鏈家、中原、世華均已關停部分門店,以減少開支、保存實力。


      如果將時間拉長到1~9月,今年深圳市累計關停房屋中介門店達642家。深圳市房地產中介協會數據顯示,截至9月30日,調研群體中有效實名登記中介人員約4.1萬人,較今年峰值減少6000余人,較去年同期減少14.2%。


      貝殼找房前董事長左暉曾表示,過去多年間,房產經紀行業整體獲得數倍成長,但有很多品牌依然在當“獵人”,只看短期不看長期,還在拼規模和概率。門店處在產業鏈非常弱的地位,門店的店長、店東和經紀人是產業鏈上最重要的人,但也是低收入的人。


      據行業大數據分析,房產中介門店年均GMV達到5000萬是溫飽線,年均GMV 1億以上為中產線。而據貝殼方面的數據,截至2020年末其平臺連接門店總數量超過4.69萬家,其中超30%的門店跨越溫飽線,這個比例2019年只有19%。


      由此可見,在當下的房產中介行業,連溫飽線都沒跨過的門店,才是大多數。市場下行期,成交量大幅下降,繼續擴張或保持規模,會帶來更多虧損,關店裁員也便成為必然。


      “僧多粥少”市場混戰


      房地產行業整體的“蛋糕”規模,正以不可逆的勢頭縮小。


      國信證券認為,住宅開發處在從成熟期向衰退期演變的過程中,從行業總量上看,蛋糕無疑是在逐漸縮小的?;诔擎偦?、總人口、人口結構等,預計未來十年年均商品房需求面積在12億平方米左右,相對于2016至2010年的峰值有所下降。


      受此影響,中介行業收縮規模;但另一邊,覬覦這碗粥的人一點也不少。


      天眼查App顯示,10月25日,快手全資子公司成都快購科技有限公司發生工商變更,經營范圍新增房地產經紀業務。景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為,快手對標或模仿字節跳動,垂直進入房產經紀領域,是大概率事件。


      不久前,字節跳動旗下北京好房有幸收購北京福旺100%股權,后者為北京金色麥田房地產經紀有限公司旗下公司。據幸福里內部人士透露,上述收購標的實際是一個“空殼”公司,此舉是為拿到房地產經紀人牌照,這意味著,字節后續可自建經紀人團隊。


      騰訊、京東、阿里巴巴等互聯網巨頭,也在以各自方式“侵入”房地產行業。去年,京東的“自營房產”業務落地,主營業務包括線上用戶提供線上選房、線上下訂和交易等。據悉,目前其線下品牌“好房京選”已有超3000名經紀人。


      在房產經紀陷入寒冬之際,資本巨頭接連押注,被業內認為釋放出一定的積極信號。


      從國際經驗看,中介行業大規模發展,多是在二手房交易量超過新房、存量市場到來時。貝殼研究院認為,當住房存量和住房自有率達到臨界值,越來越多的人通過二手房解決居住需求,且交易復雜度不斷上升、交易風險管理更加重要時,中介服務才成為“必需品”。


      反觀我國,則是新房、二手房市場交織前進、直營與加盟模式齊頭并進?!拔覈薪樾袠I的變革速度非??焖?,壓縮式地完成了其它國家半個世紀走過的道路。目前來看,這種變革遠遠沒有結束,未來仍然充滿各種可能?!鄙鲜鲅芯吭悍Q。


      未來,新房市場收縮,但二手房交易將成為市場重要的組成部分。貝殼研究院預計,二手房供給總量將從當前年均約420萬套上升到約600萬套,二手房市場份額將提升超過10個百分點。

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